Sanieren oder abreißen?

In letzter Zeit höre ich immer wieder die gleiche Frage: „Warum reißt du nicht ab und baust neu?“

Für mich sprechen viele Dinge für den Erhalt und damit die Sanierung des Hauses. Mir gefällt das Haus, wie es ist. Natürlich gibt es einiges zu tun, damit es wieder nutzbar ist. Aber das Haus hat für mich Charakter und Charme. Genau diese beiden Dinge habe ich bisher bei keinem Neubau gefunden. Das Haus hat eine Geschichte, die auch ein Teil meiner Geschichte ist. Und genau diese möchte ich erhalten.

Aber auch finanzielle Überlegungen spielen eine große Rolle. Ein Neubau kostet eine bestimmte Summe Geld, diese lässt sich anhand der vielen schlüsselfertigen Fertighäuser recht gut bestimmen. Eine Sanierung zu kalkulieren ist deutlich schwieriger. Man weiß im Vorfeld nicht, was konkret zu tun ist. Es kann sehr gut sein, dass man beispielsweise einen Fußboden heraus reißt und darunter eine sanierungsbedürftige Deckenkonstruktion vorfindet. Diese kostet zusätzlich einiges.

Bei der ersten Besichtigung schaute ich mir das Wertgutachten an, was die Vorbesitzer erstellt haben. Dieses Wertgutachten gibt den aktuellen Wert der Immobilie an und setzt sich aus dem Bodenwert (also dem Wert, des Grundstücks) und den darauf befindlichen Immobilien zusammen. Umso schlechter der Zustand des Hauses ist, umso geringer ist auch der Wert, der im Gutachten angesetzt wird. Auch findet man hier Informationen zu den notwendigen Renovierungsarbeiten, soweit diese erkennbar sind. Eine realistische Kostenschätzung zu den notwendigen Sanierungsarbeiten ist jedoch nicht enthalten.

Deswegen bin ich gleich zur zweiten Besichtigung mit einem Baugutachter erschienen. Dieser ging mit mir durch das Haus und schätzte alle anfallenden Arbeiten ein. Auch beriet er mich zu den notwendigen energetischen Sanierungen. Gerade diese erfordern in einem Altbau sehr viel Fachwissen und Fingerspitzengefühl. Es ist nicht möglich aus einem Altbau ein Haus mit den energetischen Werten eines Neubaus zu erhalten. Beziehungsweise muss man sich an diesem Punkt immer wieder die Frage stellen, ob es sinnvoll ist.

Mein zukünftiges Haus fällt auch nicht unter den Denkmalschutz, was die Sanierung deutlich einfacher macht.

So entstand eine Liste von notwendigen Maßnahmen. Im nächsten Schritt teilte ich die Maßnahmen in Eigenleistung und Fremdleistungen ein. Hier war mir wichtig, dass ich meine eigenen Grenzen gut kenne und einschätzen kann. Es ist wenig sinnvoll, wenn ich beispielsweise das Dach neu decke, dabei aber keine Ahnung davon habe, was ich tue. Auch sind Elektrik, Sanitär und Heizung Punkte, wo man wirklich wissen sollte, was man tut. Eine schief hängende Bahn Tapete oder eine fleckig gestrichene Wand sind zwar unschön, aber ungefährlich. Eine fehlerhafte Elektroinstallation kann aber zu erheblichen Gefahren für das Haus und die Bewohner führen.

Kostenvoranschläge für die Arbeiten, die durch Unternehmen ausgeführt werden, waren dann schnell erledigt. Die Eigenleistung ist deutlich schwerer zu kalkulieren. Hier habe ich Stunden und Tage auf den Webseiten der verschiedenen Baumärkte verbracht und die Kosten für das Material kalkuliert. Einige Excel-Tabellen halfen mir dabei den Überblick zu behalten. Wichtig war mir hier auch ein großzügiger Puffer in allen einzelnen Punkten, die in meiner Liste aufgeführt waren. Ich habe dort jeweils 25% extra kalkuliert. Diese Liste habe ich dann durch verschiedene erfahrene Bauherren gegenkontrollieren lassen um sicher zu gehen, dass meine Kalkulation stimmt. Im letzten Schritt habe ich einen zusätzlichen Posten für unvorhergesehenes aufgenommen.

Genaue Zahlen sind hier nur schwer zu nennen, da die Spanne zwischen den unterschiedlichen Produkten sehr schwankt. Man kann einen qm Fliesen für 10€ kaufen, man kann aber auch locker das 10-15-fache dafür ausgeben. Diese Spannen ziehen sich durch alle Materialien. Besonders gern wird ‚Kleinkram‘, wie Schrauben, Spachtelmasse, Acryl, … vergessen. Gerade Schrauben sind im Vergleich sehr teuer. eine Gipskartonplatte für den Innenausbau kostet beispielsweise um die 5€ je Quadratmeter. 500 Feingewindeschrauben kosten um die 12€ und reichen für rund 30 Platten. Hierfür findet man im Internet einen Materialrechner. Man gibt ein, wie lang die zu erstellende wand werden soll und wie hoch und bekommt aus diesen Daten eine Materialliste berechnet, die Ständerprofile, Platten, Schrauben, Spachtelmasse und sonstiges beinhaltet. Solche Rechner helfen bei der Planung sehr gut weiter.

Ob meine Kostenkalkulation stimmt, werde ich zum Ende des Baus sehen. Mir war diese Kalkulation aber sehr wichtig um abschätzen zu können, ob ich mir diesen Kauf überhaut leisten kann.

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