Impressionen des Hauses

Kommt herein, die Haustür steht offen:

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Als erstes gehen wir die Treppe in das Dachgeschoss hinauf:

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Oben angekommen zeigt sich der Blick über das gesamte Dachgeschoss. Um die beiden Kammern kümmern wir uns später.

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Die Wände sind mit Holz verkleidet und haben kleine Dachfenster. Die Balken stehen frei.

An den Fenstern nagt der Zahn der Zeit. Spinnen konnten lange ungestört ihre Netze spinnen und ansonsten schaut man auf die nackten Ziegel.

Die rechte Kammer ist klein und in einem hellen blau tapeziert. Aber die Tapete fällt schon von den Wänden. Auch das Fenster ist durch einen Weinstock zugewuchert.

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Die linke Kammer ist etwas größer, aber in einem ähnlichen Zustand.

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Die nächsten Schritte

In den letzten Tagen ist einiges passiert. Das Planungsbüro war vor Ort und hat mir einen ersten Kostenvoranschlag geschickt. Der war mir deutlich zu hoch. Nach einer erneuten Abstimmung, was wirklich notwendig ist, landeten wir bei einem Betrag, der nur noch die Hälfte des ersten Antrags war. Das Angebot habe ich nun angenommen und warte nun auf den Termin für den nächsten Ortstermin.

Auch das Bauunternehmen war inzwischen vor Ort. Auf das Angebot warte ich zwar noch, aber werde es wohl nur im Sitzen öffnen. Außerdem stellte der Bauunternehmer fest, dass die Pläne, die ich zum Haus habe, nicht mit der Realität übereinstimmen.

Also habe ich mir einen günstigen Lasermesser gekauft und heute das Haus komplett neu vermessen.

Auch mit einem Treppenbauer habe ich gesprochen. Die neue Treppe wird zwar erst ganz zum Schluss eingebaut, aber für die Deckenöffnung brauche ich recht schnell eine Entscheidung, welche Treppe es werden soll.

 

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Hier sieht man, warum die Treppe ausgetauscht werden muss. Schade um die Holztreppe.

Mit dem Schornsteinfeger war ich auch im Haus und habe besprochen, welche Maßnahmen notwendig sind, damit ich einen Kamin anschließen kann. Aufgrund der starken Versottung hatte ich die Befürchtung, dass ich diesen zurückbauen und neu aufmauern muss. Aber hier zeigte sich, dass ich nur ein Renovierungsrohr einbauen muss. Die Versottung ist nur ein optisches Problem, aber der Schornstein ist dicht.

Trotzdem werde ich wohl über ein CO-Sensor nachdenken. Es gibt Melder, die ähnlich wie ein Rauchmelder, bei eine Kohlenmonoxid-Erkennung anschlagen.

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Und als besonderes Highlight war diese Woche auch der Notartermin. Das Haus gehört nun offiziell mir und auch die Rechnung des Notars habe ich schon erhalten. Nun fehlt nur noch der Grundbucheintrag.

Einen Schritt vor und zwei zurück

Am Wochenende wurden die Arbeiten im Garten begonnen. Es ist einiges passiert und einige Buchsbaumhecken mussten weichen.

Aber nur so konnte die wunderschöne alte Rose am Rosenbogen wieder freigelegt werden. Ich hoffe, sie schafft es.

 

Für heute waren nun zwei Termine geplant. Einmal ein Treffen mit dem Planungsbüro, welches die Bauanträge für die Dachanhebung, die Gaube und die energetische Sanierung stellen sollte. Kurz vor dem Termin teilten sie mir jedoch mit, dass sie diese Planung nun doch nicht mehr wegen Ruhestand übernehmen und verwiesen mich an ein anderes Unternehmen. Morgen soll die Begehung vor Ort nun stattfinden.

Auch sagte mir das Planungsbüro, dass ich rund 3 Monate für die Baugenehmigung rechnen muss. Wenn mein Bauantrag nicht für eines der Neubaugebiete gestellt wird, landet dieser sehr weit unten im Stapel.

Für den Abend war dann ein Vor-Ort-Treffen mit einem Bauunternehmen geplant. Dies soll die Arbeiten am Dach, die Zimmermannsarbeiten, den Fenstereinbau und die energetische Sanierung des Dachgeschosses übernehmen. Es ist also kein Großauftrag, aber auch kein Kleckerbetrag. Dieses Unternehmen erschien gar nicht erst.

Solch Tage frustrieren mich. Aber vermutlich sollte ich mich schnell daran gewöhnen. Die Handwerker haben volle Auftragsbücher und es scheinbar nicht nötig die kleineren Aufträge zu übernehmen. Die Verwaltung verwaltet zuerst die großen Anträge und dann erst die kleinen. Die Baubranche boomt und es wird in diesem Bereich noch einiges an Rückschlägen geben. Wer weiß, was ich nicht alles letztendlich doch selbst mache, weil ich nicht mehr warten möchte.

Sanieren oder abreißen?

In letzter Zeit höre ich immer wieder die gleiche Frage: „Warum reißt du nicht ab und baust neu?“

Für mich sprechen viele Dinge für den Erhalt und damit die Sanierung des Hauses. Mir gefällt das Haus, wie es ist. Natürlich gibt es einiges zu tun, damit es wieder nutzbar ist. Aber das Haus hat für mich Charakter und Charme. Genau diese beiden Dinge habe ich bisher bei keinem Neubau gefunden. Das Haus hat eine Geschichte, die auch ein Teil meiner Geschichte ist. Und genau diese möchte ich erhalten.

Aber auch finanzielle Überlegungen spielen eine große Rolle. Ein Neubau kostet eine bestimmte Summe Geld, diese lässt sich anhand der vielen schlüsselfertigen Fertighäuser recht gut bestimmen. Eine Sanierung zu kalkulieren ist deutlich schwieriger. Man weiß im Vorfeld nicht, was konkret zu tun ist. Es kann sehr gut sein, dass man beispielsweise einen Fußboden heraus reißt und darunter eine sanierungsbedürftige Deckenkonstruktion vorfindet. Diese kostet zusätzlich einiges.

Bei der ersten Besichtigung schaute ich mir das Wertgutachten an, was die Vorbesitzer erstellt haben. Dieses Wertgutachten gibt den aktuellen Wert der Immobilie an und setzt sich aus dem Bodenwert (also dem Wert, des Grundstücks) und den darauf befindlichen Immobilien zusammen. Umso schlechter der Zustand des Hauses ist, umso geringer ist auch der Wert, der im Gutachten angesetzt wird. Auch findet man hier Informationen zu den notwendigen Renovierungsarbeiten, soweit diese erkennbar sind. Eine realistische Kostenschätzung zu den notwendigen Sanierungsarbeiten ist jedoch nicht enthalten.

Deswegen bin ich gleich zur zweiten Besichtigung mit einem Baugutachter erschienen. Dieser ging mit mir durch das Haus und schätzte alle anfallenden Arbeiten ein. Auch beriet er mich zu den notwendigen energetischen Sanierungen. Gerade diese erfordern in einem Altbau sehr viel Fachwissen und Fingerspitzengefühl. Es ist nicht möglich aus einem Altbau ein Haus mit den energetischen Werten eines Neubaus zu erhalten. Beziehungsweise muss man sich an diesem Punkt immer wieder die Frage stellen, ob es sinnvoll ist.

Mein zukünftiges Haus fällt auch nicht unter den Denkmalschutz, was die Sanierung deutlich einfacher macht.

So entstand eine Liste von notwendigen Maßnahmen. Im nächsten Schritt teilte ich die Maßnahmen in Eigenleistung und Fremdleistungen ein. Hier war mir wichtig, dass ich meine eigenen Grenzen gut kenne und einschätzen kann. Es ist wenig sinnvoll, wenn ich beispielsweise das Dach neu decke, dabei aber keine Ahnung davon habe, was ich tue. Auch sind Elektrik, Sanitär und Heizung Punkte, wo man wirklich wissen sollte, was man tut. Eine schief hängende Bahn Tapete oder eine fleckig gestrichene Wand sind zwar unschön, aber ungefährlich. Eine fehlerhafte Elektroinstallation kann aber zu erheblichen Gefahren für das Haus und die Bewohner führen.

Kostenvoranschläge für die Arbeiten, die durch Unternehmen ausgeführt werden, waren dann schnell erledigt. Die Eigenleistung ist deutlich schwerer zu kalkulieren. Hier habe ich Stunden und Tage auf den Webseiten der verschiedenen Baumärkte verbracht und die Kosten für das Material kalkuliert. Einige Excel-Tabellen halfen mir dabei den Überblick zu behalten. Wichtig war mir hier auch ein großzügiger Puffer in allen einzelnen Punkten, die in meiner Liste aufgeführt waren. Ich habe dort jeweils 25% extra kalkuliert. Diese Liste habe ich dann durch verschiedene erfahrene Bauherren gegenkontrollieren lassen um sicher zu gehen, dass meine Kalkulation stimmt. Im letzten Schritt habe ich einen zusätzlichen Posten für unvorhergesehenes aufgenommen.

Genaue Zahlen sind hier nur schwer zu nennen, da die Spanne zwischen den unterschiedlichen Produkten sehr schwankt. Man kann einen qm Fliesen für 10€ kaufen, man kann aber auch locker das 10-15-fache dafür ausgeben. Diese Spannen ziehen sich durch alle Materialien. Besonders gern wird ‚Kleinkram‘, wie Schrauben, Spachtelmasse, Acryl, … vergessen. Gerade Schrauben sind im Vergleich sehr teuer. eine Gipskartonplatte für den Innenausbau kostet beispielsweise um die 5€ je Quadratmeter. 500 Feingewindeschrauben kosten um die 12€ und reichen für rund 30 Platten. Hierfür findet man im Internet einen Materialrechner. Man gibt ein, wie lang die zu erstellende wand werden soll und wie hoch und bekommt aus diesen Daten eine Materialliste berechnet, die Ständerprofile, Platten, Schrauben, Spachtelmasse und sonstiges beinhaltet. Solche Rechner helfen bei der Planung sehr gut weiter.

Ob meine Kostenkalkulation stimmt, werde ich zum Ende des Baus sehen. Mir war diese Kalkulation aber sehr wichtig um abschätzen zu können, ob ich mir diesen Kauf überhaut leisten kann.

Mögen die Spiele beginnen

Heute war also der erste Bautag. Da der Notartermin noch ein paar Tage dauern wird, beschränke ich mich erstmal auf den Garten. Da das Haus rund ein Jahr leer stand, ist dieser entsprechend verwildert.

Leider reichte das Kabel des Rasenmähers nicht bis in die letzte Ecke.

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Verschiedene Details des Gartens zeigen, dass ich noch sehr viel zu tun haben werde. Es wird auch sicher kein japanischer Garten werden, eher ein wildes Stück Natur, mit Blumen, Büschen, etwas Gemüse und viel Raum für Ideen.

 

Und dies sind die ersten Bilder des Hauses. Links das Fenster ist die Küche, rechts die Veranda. Man blickt von der Veranda in den Garten. Dort werde ich wohl zukünftig viele Stunden verbringen.

Ich freue mich auf alles, was nun in den nächsten Monaten folgen wird. Aber gleichzeitig macht es mir auch Angst. Werde ich mich finanziell übernehmen? Welche bösen Überraschungen bietet dieses Haus zusätzlich. Wird die Arbeit zu schaffen sein?

Eine Liste der anliegenden Arbeiten ist auch erstellt, aufgeteilt in Eigenleistung und Fremdleistung.

Fremdleistung:
Dach decken inklusive Dämmung

Gaube einbauen inklusive Fenstern

Decke zwischen Keller und Erdgeschoss erneuern

Strom fachgerecht verlegen

 

Eigenleistung:

Haus entrümpeln

Abrissarbeiten

Kabelkanäle schlitzen, Bohrungen für die Dosen

Wasser neu verlegen

Heizung einbauen

Trockenbau, inklusive Böden, Wänden, Sanitär, Decken

 

Die Treppe aus dem Erdgeschoss in das Dachgeschoss wird auch getauscht, da ist es aber noch offen, wer diese Arbeit erledigen wird.

Geplant sind für diese Arbeiten ein ganzes Jahr. Ich hoffe jedoch, dass ich vorher fertig werde.

Erste Ideen für den Grundriss

Heute waren wir erneut im Haus. Es gehört mir zwar nicht, aber den Schlüssel bekam ich problemlos von den aktuellen Besitzern. Sie verstehen, dass ich zur Planung der Sanierung in das Haus muss. Deswegen nutzen wir heute den Tag und waren mit der gesamten Familie im Haus.

Der Grundriss im Erdgeschoss ist verwinkelt, oder verschnitten? Bei drei von vier Räumen geht man durch den einen Raum um in den nächsten zu gelangen. Nur ein Zimmer geht direkt vom Flur ab. Dies hat sich der Teenie gesichert. In den anderen drei Räumen werden Küche, Badezimmer und mein Schlafzimmer ihren Platz finden. Aber wie soll das aussehen? Durch die Küche in das Bad, vom Bad in mein Schlafzimmer? Aber was ist, wenn der Teenie irgendwann für Stunden im Bad verschwindet und damit mein Schlafzimmer nicht mehr zugänglich ist? Durch das Bad in die Küche? Nein, keine Frage. Das Bad als letzten Raum der Dreierkette? Hmm, jeder Besucher betritt mein Schlafzimmer…

Ich habe mit roomle die verschiedensten Varianten visualisiert und so versucht eine Lösung zu finden. Aber keine davon überzeugte mich wirklich. Ich teilte Räume, verschob Wände und war doch nie zufrieden.

Heute bei der Begehung dann die Frage: Warum ziehst du nicht hier eine Wand ein, da kannst du dann ein Fenster einsetzen und eine Lüftung und schon hast du ein helles Bad mit Tageslicht.

Stimmt, darauf bin ich wirklich nicht gekommen. Ich versuchte das Bad zum Fenster zu bringen, aber warum bringe ich nicht einfach das Fenster zum Bad?
Und so entstand folgender Grundriss:
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Und auch in 3D wirkt es gut, finde ich:
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So darf es gern werden. Dieses Fenster wird 1,50m lang und 75cm hoch aus Milchglas werden. Vielleicht auch etwas länger oder etwas höher. Das werde ich bei der Bestellung genauer festlegen.

Der Raum mit den 12qm wird dann die Küche und die beiden Zimmer mit 17qm gehören dem Teenie und mir.

Morgen werde ich dann dem Rasen an den Kragen gehen, Kniehoch ist dann doch etwas zu hoch.

 

Der Termin steht

Der Notartermin steht nun und es scheint wohl nichts mehr schief zu gehen. Zumindest hoffe ich, dass ich zeitnah nach der Unterzeichnung auch die Schlüssel bekomme.

In der Zwischenzeit beschäftige ich mich weiter mit dem Sanierungsplan, den Änderungen des Grundrisses und erstmal mit den notwendigen Versicherungen

Die Versicherung des Hauses ist komplizierter als Gedacht. Ich ging davon aus, dass eine Wohngebäudeversicherung und eine Bauherrenhaftpflicht ausreichen würde. Doch dann telefonierte ich mit meiner Versicherung. Diese sagten mir, dass während der Sanierung die Wohngebäudeversicherung nicht greift und ich mich gern nach der Sanierung wieder melden kann. Auch eine zweite Versicherungsgesellschaft winkte ab, als ich das Wort Sanierung erwähnte.

Vielleicht bin ich ja wirklich ein Sicherheitsfanatiker, wie ich vor kurzem bezeichnet wurde, aber ich würde das Haus gern gegen Brand, Elementarschäden und sonstiges auch schon in der Bauphase absichern. Was ist, wenn der Elektriker z.B. einen Brand verursacht, das gesamte Haus und das Nachbarhaus abbrennen?

Inzwischen bin ich so weit, dass ich glaube verstanden zu haben, dass eine Bauleistungsversichung auf Grundlage der ABN das richtige wäre. Aber sicher bin ich mir da noch nicht. Und eine Feuerrohbauversicherung gibt es dann auch zusätzlich. Aber immer wieder liest man, dass eine Wohngebäudeversicherung ab Abschluss des Rohbaus empfohlen wird. Aber was ist der Unterschied zwischen einem Rohbau und einem entkernten Altbau? Ich werde noch weiter forschen müssen…

Es ist besiegelt

Durch einen Handschlag wurde der Kauf besiegelt, die notwendigen Daten für den Termin beim Notar wurden ausgetauscht.

Nun heißt es warten und planen. Die Suche nach einer Treppe gestaltet sich schwierig. Da wir beide eine Schuhgröße von mindestens 42 haben, will ich eine entsprechend tiefe Stufe haben, mindestens 30cm. Die meisten haben jedoch eine Tiefe von 16 bis 21cm. Eine Treppe habe ich heute diesbezüglich vermessen. Die Stufen haben 32,5cm. Ich mag einfach nicht auf Zehenspitzen eine Treppe hochgehen müssen.

Hier muss ich wohl noch einige Zeit in die Suche investieren.

Vor kurzem drückte mir ein Nachbar Zeichnungen zu ‚meinem‘ Haus in die Hände. Beim Kauf bekam er diese, sie sind jedoch vom falschen Haus. Es ist eine Kopie der Bauzeichnung von 1924.

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Aus der Traum?

Heute war der Termin mit dem Bauchsachverständigen. Alle Punkte, die ich gefunden habe, sieht er ähnlich. Es bleibt dabei, dass es eine Kernsanierung wird.

Zusätzlich fand er einen weiteren Punkt. Die Decke zwischen Keller und Erdgeschoss ist eine Holzbalkendecke. Im Keller haben die vorherigen Bewohner versucht die Decke zu Dämmen. Verwendet haben sie dafür Styroporplatten ohne Dampfsperre. Der Taupunkt war so in der Decke und die Balken waren dauerhaft feucht. Die tragenden Balken sind kaputt und die Decke ist einsturz-gefährdet.

Diesen Punkt hatte ich nicht auf meiner Liste und auch nicht in meiner Kalkulation der Sanierung eingeplant. Gemacht werden muss es aber schnellstmöglich.

Nächste Woche werde ich mich also mit einem Bauunternehmen im Haus treffen und mit ihm die notwendigen Arbeiten besprechen. Er wird mir dann, hoffentlich, auch einen ungefähren Preis nennen.

Solange lese ich mich also in das Thema Deckensanierung einer Holzdecke ein.

Ob der Kauf stattfinden wird, hängt von den Aussagen des Bauunternehmens ab. Ist es finanzierbar, werde ich kaufen, übersteigt die Summe mein Limit, muss ich mich wohl von dem Traum verabschieden….